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定期借家契約とは

2000年3月1日に施行された、「定期借家権法」に基づき創設された借家契約で、最大の特徴は「更新条項のない賃貸借契約」という点にあります。
「更新」を前提とした従来の賃貸借契約(普通借家契約)と異なり、定期借家契約では、定められた契約期間が満了すれば必ず契約が終了します。

普通借家契約とは

普通借家契約では「法定更新」という考え方があり、貸主側が契約期間満了に伴い契約を終了させようとしても、いわゆる「正当事由」がなければ、借主に対して契約終了(つまり契約更新の拒絶)を主張できないようになっています。
一旦部屋を貸してしまうと、貸主側から契約終了を主張し実現するのは容易ではなく、貸主側からみて継続入居を望まない借主であっても、簡単には退去してもらえず、更新により契約が継続します。
(参考)定期借家契約と従来型の借家契約との比較
  定期借家契約 従来型の借家契約
1.契約方法 ① 公正証書等の書面による契約に限る
② さらに、「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを契約書とは別に、あらかじめ書面を交付して説明しなければならない
書面でも口頭でも可
2.更新の有無 期間満了により終了し、更新はない 正当事由がない限り更新
3.建物の賃貸借期間の上限 無制限 2000年3月1日より前の契約・・20年
2000年3月1日以降の契約・・・無制限
4.期間を1年未満とする建物賃貸借の効力 1年未満の契約も有効 期間の定めのない賃貸借とみなされる
5.建物賃借料の増減に関する特約の効力 賃借料の増減は特約の定めに従う 特約にかかわらず、当事者は、賃借料の増減を請求できる
6.中途解約の可否 ①床面積が200㎡未満の居住用建物で、やむを得ない事情により、生活の本拠として使用することが困難となった借家人からは、特約がなくても法律により、中途解約ができる
② ①以外の場合は中途解約に関する特約があればその定めに従う
中途解約に関する特約があれば、その定めに従う

定期借家契約の種類

定期借家契約は、原則的に契約期間満了に伴い必ず契約が終了することになります。
契約終了後に、引き続き部屋を使用する場合は、「再契約」を行う必要があります。

1) 非再契約型

当初の契約期間満了で終了とし、再契約を一切行わないことを前提とした契約方式。
予定通りの時期までに退去するため、例えば3ヵ月のみ部屋を貸し、季節によりオーナー自ら利用するなどのケース。

2) 再契約未定型

契約期間満了後、再契約を行うかどうかを予め決めず、その時に貸主・借主とで協議のうえ決める契約方式。

3) 再契約型

契約期間満了後に、原則的には再契約をすることを大前提とした契約方式。従来の賃貸借契約の代わりに使うのはこの方式となる。原則的に、再契約することを保証する。
ただし、契約違反や家賃滞納があった場合は再契約をしないといった形。

定期借家のメリット

■ 優良な賃貸物件が市場に供給されやすくなる

「人に貸すとその人のものになってしまう」とも言われる普通借家契約では、所有物件を貸し出すことをためらってしまうオーナーも、定期借家契約であれば一定期間後には必ず契約が終了することを前提で貸し出せるため、市場に優良な賃貸物件が供給されやすいことになります。

■ 入居者の費用負担が軽減できる

一般的な借家の場合、礼金、敷金、保証金、仲介手数料など入居にあたって、かなりの初期費用がかかります。一般的に定期借家の場合、通常の借家に比べて、入居当初の費用負担が少なくて済みます。家具、家電などが付帯している物件であればなおさらです。

■ 契約期間を自由に定められる

普通借家契約では契約期間1年未満のものは、「契約期間の定めのない契約」とされてしまう。定期借家契約では契約期間1日でも50年でも自由に設定することができます。

■ 賃料の改定ができる

従来、賃貸借契約には「家賃の増減額請求権」が貸主・借主双方に認められています。家賃が不相当となった場合には、家賃の増減を相手方に主張できるという考え方です。
普通借家契約の場合、「一定期間家賃を増額しない」という特約は有効ですが、「一定期間減額しない」という特約は無効でした。定期借家契約においては、増額・減額のいずれをも特約で排除することができます。
また、定期借家契約では、再契約ごとに賃料を一定割合増額する・減額するといったルールも、貸主・借主が自由に条件設定をすることができます。

■ 「立ち退き料」等のトラブルが回避できる

普通借家契約の場合は、借主に退去してもらうためには金銭で解決せざるを得ないことが多く、場合よっては「立ち退き料」が発生することもあります。
その点、定期借家契約ならば、ある時点以降は再契約をしないというルールを予め設けて契約することで、紛争なく予定通りに退去してもらうことが可能となります。
※借地借家法 第三章 第三節 第38条(定期建物賃貸借)参照